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(划重点)国盛证券三道红线是估值分化的起点高质量ROE房企性价比凸显

时间:2023-01-12 来源网站:青提财经网

国盛证券:三道红线是估值分化的起点高质量ROE房企性价比凸显

12月25日, 国盛证券发布地产行业研报。

行业:销售:受益于宽货币政策,2020 年商品房销售超预期再创新高,全年预计+7.5%,2021 年预计+3~5%。竞争格局:2020 年集中度重回提升趋势;房价:预估全国全年房价增速 5.8%,2021 年预计+3-5%。库存:低位加库存,全年预计库存同增 8~10%,2021 年+10%。新开工:明年去化率压力下房企新开积极,但拿地边际谨慎影响新开,2021 年预计 0%。竣工:交付大年到来,受疫情影响全年竣工预计 10~15%。投资:土地累计投资增速预计回落,但竣工支撑下房地产投资增速预计+5.8%。

政策:中央层面“房住不炒”基调不变,地方层面一城一策,多地出台人才引进、户籍宽松政策,但 6-7 月房价上涨较快的热点城市纷纷收紧调控,8 月“三道红线”开启因企施策的精细化管理,标志着行业过往依靠加杠杆“弯道超车”的时代画上句号,行业风险可控,朝着平稳健康的方向发展,资产负债表健康的企业迎来金融资源分配的红利,获得新的发展优势,估值性价比尤其凸显。

策略:我们相信“三道红线”是估值分化的起点,因为过往成长性掩盖了所有缺点,高负债的的房企 ROE 和股价表现反而更好。然而随着有息负债增长受限,真正具有良好经营、盈利、控负债能力的企业浮现出来,因而精选高质量 ROE 房企是我们 2021 年的年度策略,我们对并表项目调整可比利润率、多元拿地能力、总利息支出占利润比重、调整资产周转率、经营杠杆、有息杠杆等指标对 top40 房企进行综合比较、分析与评分,发现头部公司之间的运营能力仍有较大差距。新城控股、中海、龙光、华润置地、金茂集团在高质量 ROE 评分中表现出色,建议关注。

投资建议:1。经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企,如金地集团、保利地产、万科 A;2。弹性较大、经营持续提升的成长型房企,如金科股份、阳光城、中南建设、港股推荐龙光集团;3。现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产:华润置地、龙湖集团、新城控股;4。集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头:贝壳、我爱我家。5。稀缺运营能力的物业公司:华润万象生活。

风险提示:疫情对收入和购房意愿的影响超预期;房企毛利率下降超预期;集中度提升速度低于预期;房企结算速度低于预期。

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