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“我在广州3套别墅,却活得相当难堪”

时间:2021-09-30 来源网站:青提财经网

“我在广州3套别墅,却活得相当难堪”

最近我在一个线下活动认识了一个30岁左右的女生。

她刚毕业出来就拼淘宝,现在已经搞10年了。厉害了,现在已经是个年入千万的妥妥女土豪。不过,女土豪最喜欢做的事情,无他:买别墅。细聊之下,她前10年一赚到一桶金就惴惴不安,然后就在朋友介绍下去买别墅。不过因为别墅实在太大了,根本租不出去,现在就在蒙灰尘。这还不算,每个月还要交各种杂七杂八的维护费用,算起来还要大几千。

这几年淘宝生意不太好的时候,真觉得自己活得相当窘迫难堪。我问她:“那你怎么不考虑卖掉呢?”她蒙圈了,卖掉?这似乎是从来没想过的事。每一砖每一瓦都是她的血汗钱,好不容易变成砖头和瓦片,现在你让我变回钱???!!!我也蒙圈了。为什么这么有商业头脑的小姐姐,就在买房这事上钻了个牛角尖呢?

那一刻,我不禁想起一个非常鲜明的对比。不久前一个做券商10年经验的朋友跟我说,“准备卖掉上海两套房子all in股市。”我当时就震惊了。上海两套房子怎么着也值2000万,这可绝对不是一般的大手笔啊!但是股市现在扑朔迷离的状态,真的值得all in全副身家?吓得我赶紧拿起小本本准备记录人家的炒股要诀。他呵呵一笑,也没什么炒股要诀了,买股or买房,这事儿看上去是个选择题,本质上是个判断题。这个判断题,根本上是做以下两个小判断:我的房子能带来现金流吗?现金流比得过其他投资吗?

嗯,一语惊醒梦中人。

这两个思维应该是你们所不熟悉的买房思考前奏。

首先来判断一下女土豪的“大别野”,它真的能带来现金流吗?我左数数右数数,还真的没办法找到。打扫卫生好歹要个阿姨吧,都是土豪了物业管理费怎么也要交上吧,我都还没说那些土豪才能体会到的未来的房产税呢。

这些,统统都是负数的现金流。而能带来正向收入的“租金”,偏偏是收不到。其实房子这玩意儿,虽然是过去10年的暴富培养基地,然而却在现金流这件事上却做得不是那么好。就看我们北上广深吧,租金回报率还比不过买余额宝。而且这还是针对所有类型住宅的统计,想想豪宅的出租率,我已经感觉到一阵寒意从后脊梁窜上来。

↑数据来源:图解金融

没有现金流,一切都是虚话。咱们做投资无非就是为了财务自由,说白了,就是不用干活有饭吃。如果每个月领不到钱,那就像劳动了没拿到工资,抱着房产证也有点慌啊!也许这时候女土豪要扬起傲娇的小眼神说:可是我要肯卖,别墅还是能卖出去的!的确如此。但是当我认真评估了一下她的资产状况,却感觉特别糟糕。她的三套别墅,位置都在广州市芳村,无论怎么折算也价值3000万。

这3000万几乎是她90%以上的资产。用正儿八经的学术语言表达是:资产类别太集中了。生息的资产太少了。用幼儿园级别的大白话翻译是:鸡蛋全放在一个篮子里,而且这鸡蛋还不负责孵小鸡!

回头再看看那个愿意卖房买股的老司机,为什么要做出这么有悖中国人“安全感”意念的行为?我估计他一定是非常清晰地算过这么一盘账。买房,它除了是一种消费,更是一种投资。把钱换成股票是投资,把钱换成房产证也是投资。

就看谁换回来的现金流够多。最近10年,房价的涨幅还是挺惊人的,北上广深随便翻个倍,翻个两倍也是那么地轻松。

↑数据来源:楼市前沿连人家徐静蕾上《奇葩说》都说了:

“拥有最值钱的东西是什么?” “房子。”简直就是冲口而出,毫不掩饰。

然而我想连徐静蕾也不清楚,为什么房子能让自己稀里糊涂抱着尘封的房产证也能致富。其中最根本的原因——因为房贷。10年前,广州一套100平米的住宅顶多就是100万,只要首付30万,到今天就涨成了330万。30万变330万,贷款30年,就算减去还贷的利息和本金,每年的回报超过了30%。如果你当初拿着100万的本金买,整个形势都变了,你顶多年回报率达到了23%。毫无疑问,房贷这个天然的杠杆,轻松放大了你手里钢镚的价值。然而,到今天又是怎样一个情形?假如房价不再大幅上涨,房贷却月月要还,你每年就要背负4.9%左右的房贷利率。如果房价每年不再上涨超过4.9%……那么对不起,你是在负重前行,获益倒退。房贷在价格上升时,放大了你的财富;也在价格下跌时,加深了你的背负。

所以,当老司机们预测买股票的现金流能年获利超过4.9%,当然是二话不说,卖房买股了。事实上,A股的上市公司们虽然有一毛不拔的坏习惯,也有一些是出污泥而不染的。先不说排前五位的大佬们,股息率已经超过了17%。

也就是说,靠分红派息你也不该拿着三套“大别野”眼睁睁蒙灰尘。

↑数据来源:iwencai.com

再随便数一下,最近5年的股东回报率Top10的学霸们:腾讯53.6%贵州茅台(600519,股吧)35%亚马逊36%

↑数据来源:波士顿咨询

你闭着眼睛买,似乎都比艰苦奋斗还房贷强。可以说,只有财商负分滚粗的人,才会全款买房。而那些精明会算账的,现在已经在盘算,手上哪个楼盘应该先放。

这些年写公众号,我也算是深有感触。每次一写买房,都有一堆老铁后台追着留言说:幸好上了车。的确,10年前上了车,哪怕5年前上了车,都是非常便宜的车票。哪怕到今天,如果买一套刚需房自己“消费”,完全无话可说;但只是钱多没地儿放,买一个豪宅来投资,那真的是毫无意义。且不说豪宅本身就是要交更多的交易税,豪宅比较难出租获得现金流。

光看豪宅占用的资金总量,你哪怕是个年入千万的土豪级,也应该认真先掂量掂量。何况大多数人都是每天挤地铁、啃盒饭、赶上班的普通人,“千万收入”那是梦里睡着都要笑醒的天方夜谈。

还是那句话,买房自己住完全没问题,买房投资的,赶紧拿起手里的算盘搞搞数学题。我们和世界交手的姿态,永远要跟上时代。稍不留神,就被错误的抉择扔进了韭菜的大海。

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